房地产企业涉税业务繁杂，税收政策适用范围广，这就要求财税人员必须熟练掌握相关的财税知识，并要灵活运用。下面笔者通过一个案例，分析房地产企业项目开发中，无偿赠房、代扣个人所得税以及出包工程等5项基础业务处理的易错点。

    案例

    鸿都房地产开发公司是增值税一般纳税人，2016年购得某地块的土地使用权进行房地产项目的开发。该项目总可售面积10万平方米，2018年已售面积4.5万平方米，已售房屋已经交付，已结转收入和成本。2018年11月6日该公司聘请税务师帮助审查账务，发现存有税收疑问的业务和事项如下：

    1. 2018年6月8日公司将3000平方米的商品房赠送给房管部门。

    借：营业外支出——捐赠 11922180

    贷：开发产品 11922180

    2. 2018年6月14日公司付安润律师事务所律师咨询费（附件为收据）。

    借：开发间接费用 10000

    贷：应交税金——应代扣代缴个人所得税 745

    现金 9255

    3. 2018年7月18日，预提项目建安工程费。

    借：开发成本——建筑安装工程费

    4000000

    贷：其他应付款 4000000

    附件说明：出包工程已竣工（合同工程价款3000万元），竣工验收等资料齐全。因和施工方对最终结算价存在争议，尚未办理结算，未取得全额发票，现预提建安工程款400万元。

    4. 2018年9月22日，收取房屋面积补差。

    借：现金 480000

    贷：开发间接费 480000

    5. 2018年10月31日，收取五兴公司借款本息。

    借：银行存款——市阳光建行营业部

    6600000

    贷：其他应收款——五兴公司 6600000

    附件说明：五兴公司2016年12月31日向该公司借款600万元，现收到本息款660万元。

    案例解析

    税务师帮助该企业对存有税收疑问的业务和事项进行了梳理：

    业务1：将开发产品无偿赠送，应按视同销售确认相应收入、成本并申报缴纳增值税、城市维护建设税及教育费附加。相应城市维护建设税及教育费附加应调减应纳税所得额。

    同类别开发产品同期销售均价为8440元/平方米，成本均价为3673.84元/平方米。

    应确认收入=8440×3000÷（1+10%）= 23018181.82（元）。

    确认成本=3673.84×3000=11021520（元）。

    应申报缴纳增值税=25320000÷（1+10%）×10%=2301818.2（元）。

    应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加=2301818.2×（7%+3%）=230181.82（元）。

    根据《财政部、国家税务总局关于营改增后契税、房产税、土地增值税、个人所得税计税依据问题的通知》（财税〔2016〕43号）规定，土地增值税纳税人转让房地产取得的收入为不含增值税收入。

    应预缴土地增值税=25320000÷（1+10%）×2%=460363.64（元）。

    上述城市维护建设税、教育费附加和土地增值税合计690545.46元，应调减应纳税所得额。由于该捐赠不符合可税前扣除条件，因此成本不得税前扣除。

    该项业务合计应调增应纳税所得额=23018181.82-690545.46=22327636.36（元）。

    业务2：支付律师咨询费，未取得发票应不予税前列支，调减开发间接费10000元。

    应代扣代缴个人所得税=10000×（1-20%）×20%=1600（元）。

    少代扣代缴个人所得税=1600-745=855（元）。

    业务3：出包工程因未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10%。因此企业所得税结转成本时，可以预提300万元（3000×10%），应调减开发成本100万元（400-300）。

    业务4：收取房屋面积补差，应确认为销售收入，应调增开发间接费480000元、调增应纳税所得额436363.64元（480000÷1.1）。收取房屋面积补差收入按销售不动产10%税率缴纳增值税。

    应申报缴纳增值税=480000÷（1+10%）×10%=43636.36（元）。

    应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加=43636.36×（7%+3%）=4363.64（元）。

    应预缴土地增值税=480000÷（1+10%）×2%=872.72（元）。

    上述城市维护建设税、教育费附加和土地增值税合计5236.36元，应调减应纳税所得额。

    收取房屋面积补差合计应调增应纳税所得额=480000÷（1+10%）-5236.35= 431127.29（元）。

    业务5：收取五兴公司借款利息，要换算为不含增值税利息收入566037.74元（600000.00÷1.06），调增应纳税所得额566037.74元。

    应申报缴纳增值税=600000÷（1+6%）×6%=33962.26（元）。

    应申报缴纳城市维护建设税及教育费附加=33962.26×（7%+3%）=3396.23（元），并调减应纳税所得额。

    应调增应纳税所得额合计=566037.74-3396.23=562641.51（元）。

    （作者单位：国家税务总局五河县税务局）