房地产开发企业销售商品房通常涉及增值税、土地增值税和企业所得税，但不同税种在确定商品计税价格方面存在差异，本文通过案例进行分析。

    甲公司从事房地产开发经营业务，属于增值税一般纳税人。2017年9月，甲公司向个人孙某出售位于A地块（开发产品适用简易计税方法）的18号商铺。按合同约定，该商铺建筑面积为200平方米，单位含税价格为2.3625万元，总价款为472.5万元，甲公司向孙某开具增值税普通发票并全额结算。同年11月，经税务机关认定，上述交易价格偏低且依据不足，并委托资产评估机构评估。商铺每平方米含税销售价格应为2.94万元，价款总额为588万元，不含税金额为560万元。甲公司出售商铺应缴纳土地增值税为40.80万元[（560－424）×30% ]，增值税为28万元（560×5%）。2017年度企业所得税纳税申报表中未反映处置商铺纳税调增收入。

    现在，审计人员依据现行税收政策，分析甲公司纳税申报是否符合税法规定，计算是否正确。

    土地增值税

    根据《土地增值税暂行条例》第九条第（三）款规定，纳税人转让房地产的成交价格低于房地产评估价格，又无正当理由，按照房地产评估价格计算征收土地增值税。审计人员查阅了甲公司委托乙税务师事务所于2017年7月出具的上述A地块土地增值税清算报告和纳税申报表。经查明，该地块商铺可扣除单位建筑面积成本费用2.12万元，可扣除金额424万元，增值率为32.08%[（560－424）÷424×100%]，应缴纳土地增值税为40.80万元（136×30%），实际申报40.80万元。上述申报土地增值税金额正确。

    增值税

    审计人员对A地块开发产品类型进行分类统计。该地块开发的产品于2016年6月完工，其中商铺总建筑面积为10000平方米。2017年7月～12月，已售商铺建筑面积为7500平方米（不含18号商铺），每平方米含税平均销售价格为2.835万元。按此价格计算，18号商铺应确认的增值税收入为540万元（200×2.835÷1.05）。

    《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》附件1《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号）第四十四条规定，纳税人发生应税行为价格明显偏低或者偏高且不具有合理商业目的的，或者发生本办法第十四条所列行为而无销售额的，主管税务机关有权按照下列顺序确定销售额：按照纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；按照其他纳税人最近时期销售同类服务、无形资产或者不动产的平均价格确定；按照组成计税价格确定。组成计税价格公式＝成本×（1＋成本利润率）。

    根据上述文件规定，审计人员认为，甲公司用评估价格申报增值税收入的做法不恰当。正确的操作方法是，应用本单位近期、同类销售不动产的平均价格计算。因此，甲公司多申报增值税1万元[（560－540）×5%]。

    企业所得税

    审计人员根据《国家税务总局关于企业所得税有关问题的公告》（国家税务总局公告2016年第80号）第二条规定分析认为，甲公司销售商铺发生了权属转移，属于《国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知》（国税函〔2008〕828号）第二条规定的情形，应按公允价值确定销售收入。因企业所得税与土地增值税计税收入，在确认时间和计量金额等方面相同，甲公司按评估价格确定企业所得税销售商品收入恰当。2017年度企业所得税汇算清缴少调增商铺收入110万元[（588－472.50）÷1.05]，应补缴申报企业所得税27.5万元（110×25%）。

    最终，甲公司同意审计人员的意见，并补办了相关的纳税申报手续。

    （作者单位：国家税务总局扬州市税务局、京洲联信扬州税务师事务所）